【郑州】经济适用房逆势涨价 网友算成本叫板物价局

 作者:席伙柴     |      日期:2019-04-14 06:18:14
网友“般若海”反映:过完了一个焦急的2009年春节,我们众多的紫薇苑经济适用房项目入围者经向郑州市物价局、郑州华瑞房地产开发公司询问,紫薇苑项目价格已经物价局核准,基准价为2537元/平米,销售价为2613元/平米得此这一确切消息后,我们倍感失落、失望、愤怒“安得广厦千万间,大庇天下寒士尽开颜”,经济适用房是国家出台的一项民生政策,民心工程,是确实为普通中低收入家庭着想的安居工程国家众多的经济界、政界知名人士和学者不仅呼吁经济适用房不仅要充分考虑其经济性,还要考虑其适用性,房源位置要避免不靠谱地远离城区针对郑州市经济适用房价格、房源环节混乱的局面,郑州市房管局公用事业处副处长楚君艳曾经说,要防止部分朝向好的楼房价格偏高过去价格主管部门主要控制一个建设期内房屋均价,对具体的单套或整栋楼的价格没有严格规定如何销售这样就有开发商钻空子,先卖环境不太好的房子,或者开始以低价吸引市民,或者以低价开展活动制造轰动效应搞促销,然后把那些环境好的房子以高价轻松卖出,降低整体开发风险去年北环某经济适用小区就出现了临着中心广场的整栋楼房每平方米价格超过规定的均价不少,但整个小区同期工程的价格并未超过均价,人为制造价格混乱,让市民不满我们对经济适用房的位置不再过多计较,毕竟我们老百姓太弱势了可我们关心房价!!! 郑州市经济适用房的价格政策,郑州市有明文规定《郑州市经济适用住房价格管理实施细则(试行)》明确规定,经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成 (一)开发成本 1.按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费 2.开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费 3.列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费 4.在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共基础设施建设费 5.管理费按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的2%计算 6.贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的合理银行贷款利息计算 7.行政事业性收费按照国家有关规定计收 (二)税金 依照国家规定的税目和税率计算 (三)利润 按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的3%计算 这是郑州市政府关于经济适用房的定价规定 而我们再来看看紫薇苑项目的情况: 根据郑国土资文〔2008〕33号《郑州市国土资源局关于郑州华瑞房地产开发有限公司建设用地项目征收土地方案公告》显示可以看出, 紫薇苑征地总面积:5.8603公顷,土地补偿费:297.6308万元,安置补助费:357.1568万元,青苗补偿费:1.5169万元,附着物补偿费: 5.5950万元, 合 计661.8995万元经济适用房土地为划拨,也即土地成本为662万元除去地下总建筑面积后总建筑面积为112856平方米,土地成本折合房屋每平方米为60元左右同时,根据郑州国信建设工程有限公司与河南华瑞房地产开发有限公司(紫薇苑开发商)签订的合同显示,紫薇苑建筑安装成本折合房屋每平方米为4781.94万元/46598平米=1030元左右(注:国信乃华瑞公司下属施工单位) 至此,紫薇苑小区总成本包含的地价:60元/平米,土建和安装成本:1030元/平米,这两项主要成本项目基本清晰,剩下了公共设施配套建设费和开发商的运营成本配套建设费用项目较多,主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等以南方某大城市商品房配套建设费486元/平米对比,郑州市而且是经济适用房的配套建设费总不至于高于486元吧更何况国家对建设经济适用房也出台了很多优惠政策!!!而开发商的运营成本主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等据业内人士介绍,虽然每个楼盘的运营成本有差异,但一般不会超过商品房销售价格的10% 即使按郑州市商品房销售均价3900元计算,此项费用最多在390元/平米,因此,紫薇苑经济适用房的总成本最高为:地价60元/平方米+土建和安装成本1030元+公共设施配套建设费486元/平方米+开发商的运营成本390元/平方米=1966元/平方米按税金基本上取总成本的3%左右,即1966X0.03=60元/平方米利润按《郑州市经济适用住房价格管理实施细则(试行)》规定取最高上线3%,即1966X0.03=60元/平方米紫薇苑小区销售基准价最高为1966+60+60=2086元/平方米 据2008年12月09日郑州晚报报道,“郑州市物价局严格经济适用住房价格审批制度,积极引导房地产市场健康发展针对商品房价格居高不下的情况,我们进一步加强了对经济适用住房价格的管理和支持力度,共审核经济适用住房项目5个,建筑面积33万平方米,多层销售基准价基本控制在每平方米1725元左右,对抑制商品房价格过快上涨起到了积极引导作用” 因此,经郑州市物价局核准、郑州市华瑞房地产开发公司确认的紫薇苑销售价2613元/平米无论是与物价局08年底控制的经济适用房1725元/平米还是先前测算的紫薇苑最高销售价2086元/平米相比,简直是天壤之别!!!更何况,紫薇苑产权还是50年,折合成70年比商品房都贵!!!我们中低收入家庭着凭什么要多付出这么多的血汗钱2613元是如何核算出来的高出的这么多钱从何而来!!!!!!目前,全国房市正在渡“寒冬”,商品房价格仍有进一步下探空间,房价未来趋势仍有可能延续下跌,而经济适用房价格却是年年高涨,不断创新高!!!难道要我们这些穷人去托房市大旗!!!党的民心政策就真的难以落实到老百姓!!!请政府相关部门给我们一个明白!!!请还经济适用房真实面目!!!并请各媒体给予充分的关注和监督!! 附:关于北京市经济适用住房建筑安装工程费用标准的通知 发布日期:2008-11-27 实施日期:2008-11-27 (京发改[2008]1973号) 各区(县)发展改革委、建委,各有关部门: 为进一步促进我市保障性住房建设健康发展,规范经济适用住房价格管理,我们依据北京市建设委员会等七部门发布的《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》(京建科教[2008]626号,以下简称《导则》),确定了我市经济适用住房建筑安装工程费用标准现将有关问题通知如下: 一、经济适用住房建筑安装工程费用标准:高层住宅每建筑平方米单方造价为1825元;多层住宅每建筑平方米单方造价为1205元加装太阳能热水系统的,每建筑平方米增加65元 二、经济适用住房装修要一次到位,达到入住条件,装修标准不低于《导则》中“廉租房装饰装修项目基本标准” 特此通知 二○○八年十一月二十七日 链接论坛:http://bbs.dahe.cn/bbs/viewthread.php?tid=1203614&pid=10325155&page=1&extra=page%3D1#pid10325155 郑州经济适用房逆势涨价 网友算成本叫板物价局 http://www.dahe.cn/xwzx/dysj/dybd/t20090213_1485415.htm (本报记者:尚国傲)全国商品房价格都有下探空间,郑州的经济适用房却逆势涨价 近日,位于郑州海洋馆附近的经济适用房——紫薇苑小区的基准价和销售价公布每平方米2537的基准价,让网友直呼:谁动了经济适用房的价格 更有网友在大河论坛发帖,按照郑州经济适用房的定价规定,细算紫薇园的成本 郑州市物价局公用事业价格处负责人称,经济适用房的开发成本,是由该局的二级机构——成本监测所核准的,该处在此基础上,加上税及利润,“综合考虑各方面的因素”,确定最后的基准价 不过成本监测所一负责人说,紫薇苑的成本信息牵涉到开发商的商业机密,未获授权不能透露 网友:谁动了郑州经济适用房的价格 “过完了一个焦急的2009年春节,我们众多的紫薇苑经济适用房项目入围者经向郑州市物价局、郑州华瑞房地产开发公司询问,紫薇苑项目价格已经物价局核准,基准价为2537元/平米,销售价为2613元/平米得此这一确切消息后,我们倍感失落、失望、愤怒” 2月8日,大河网网友“般若海”在大河论坛发帖,质疑位于郑州市海洋馆附近的经济适用房“紫薇苑”的价格 “般若海”根据《郑州市经济适用住房价格管理实施细则(试行)》的规定,从紫薇苑的开发成本、税金和利润,核算了该楼盘的基准价格 按“般若海”计算,紫薇苑的土地成本为662万元,土地成本折合房屋每平方米为60元左右 同时,根据郑州国信建设工程有限公司与郑州华瑞房地产开发有限公司(紫薇苑开发商)签订的合同来看,紫薇苑建筑安装成本折合房屋每平方米为4781.94万元/46598平米=1030元左右 至此,紫薇苑小区总成本包含的地价60元/平米和土建和安装成本1030元/平米这两项主要成本项目基本清晰,剩下了公共设施配套建设费和开发商的运营成本 配套建设费用主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项 前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等 而开发商的运营成本主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等据业内人士介绍,虽然每个楼盘的运营成本有差异,但这部分的费用一般不会超过商品房销售价格的10% 假设按郑州市商品房销售均价3900元计算,此项费用最多在390元/平米,因此,紫薇苑经济适用房的总成本最高为:地价60元/平方米+土建和安装成本1030元+公共设施配套建设费486元/平方米+开发商的运营成本390元/平方米=1966元/平方米按税金基本上取总成本的3%左右,即1966X0.03=60元/平方米利润按《郑州市经济适用住房价格管理实施细则(试行)》规定取最高上线3%,即1966X0.03=60元/平方米 紫薇苑小区销售基准价最高为1966+60+60=2086元/平方米 现行价格与此前媒体报道存在较大差异 2008年12月9日,郑州某媒体曾报道,“郑州市物价局严格经济适用住房价格审批制度,积极引导房地产市场健康发展针对商品房价格居高不下的情况,我们进一步加强了对经济适用住房价格的管理和支持力度,共审核经济适用住房项目5个,建筑面积33万平方米,多层销售基准价基本控制在每平方米1725元左右,对抑制商品房价格过快上涨起到了积极引导作用” “般若海”说,郑州市物价局核准、郑州市华瑞房地产开发公司确认的紫薇苑销售价2613元/平米的价格,无论是与物价局08年底控制的经济适用房基准价1725元/平米,还是与网友测算的紫薇苑最高销售价2086元/平米相比,都存天壤之别! 呼吁物价局公开相关信息 “般若海”说,紫薇苑产权还是50年,折合成70年比商品房都贵!我们中低收入家庭着凭什么要多付出这么多的血汗钱2613元是如何核算出来的高出的这么多钱从何而来目前,全国房市正在渡“寒冬”,商品房价格仍有进一步下探空间,房价未来趋势仍有可能延续下跌,而经济适用房价格却是年年高涨,难道要我们这些穷人去托房市大旗请政府相关部门给我们一个明白!请还经济适用房真实面目! 开发商:物价部门核定价格 与我们无关 “紫薇苑的价格,我们无权制定”郑州华瑞房地产开发有限公司行政总监吕先生在接受大河网记者采访时说,该公司已经严格按照经济适用房的在价格审定方面的规定,向物价部门提供了详细的资料 目前的基准价和销售价,都是物价部门按照程序最终确定的要是按照该公司自己核算的,售价应在两千八九 物价局:价格审定完全按照程序进行 “首先是由具有成本监审资质的机构,对开发商的开发成本进行监审,监审后他们会出具一个成本监审报告”郑州市物价局公用事业价格处处长楚君艳电话中告诉大河网记者,该处会同房管部门,在成本报告的基础上,综合考虑各方面的因素,按规核加税金和利润,得出最后的基准价 大河网记者询问“各方面的因素”具体指什么,楚君艳处长说,这个不太好量化 同时她说,如果要了解成本监审的相关情况,大河网记者可以向“紫薇苑”的成本监审机构——郑州市物价局下属的“成本监测所”咨询 成本监测所:紫薇苑成本牵涉开发商商业机密 未获授权不能透露 今天上午,大河网记者见到了成本监测所的冯雪浩副所长他说,如果记者要了解成本监审方面的程序和相关规定,他完全可以介绍,但具体到紫薇苑的成本信息,一是有成本监审方面的规定,另一方面,也牵涉到紫薇苑开发商的商业机密他在未获授权的情况下,不能透露 准业主质疑郑州经适房价格“虚高”要求公布成本 http://www.dahe.cn/xwzx/sz/t20090218_1488180.htm 郑州房管局丢资料 网友质疑其失职 http: